經營賣方的技術，要成為房仲開發好手必看，第一篇

2017-09-16

開發案件，是房仲業務業績根本，看房仲新人適不適合房仲生活，就看他前三個月可不可以活下來，前三個月新人的作業比重可能開發80%，銷售20%，而且這個20%可能做出來一點效果都沒有。大家是怎麼去選擇自己的庫存呢？因為總價低所以去接？因為條件佳所以去接？還是因為只剩這間我接得到所以去接？

先去整理庫存的總價帶：

以現在天母區來說：

第一點：

1400萬到2500萬的案件，這個銷售帶比較好銷售，這個銷售帶的客戶會有回沖率。因為這個區間帶的客戶通常都是換屋族群，也就是你幫他賣掉房子，他賣掉房子的動機是要買房子。所以只要你好好經營，通常可以一魚二吃，一買一賣。

第二點：

人會有群聚效應，這類型的客戶，他的周遭朋友也是這類型比較多，轉介後，可能也是同質的客戶群，比較好經營。再來說，這種客戶，通常自己原先就有房子，他們思考會有多空的概念，非只有看多或看空的概念，是比較理性的買賣方。

第三點：

他們有付服務費概念，低於1000萬的總價來說，通常能凹你就凹你，不然就是成交後，服務費被砍的亂七八糟，不要有低總價就好成交的想法，這樣你的房仲生活會很苦，而且這樣的總價成交後，下一次要再有成交機會大概是五、六年後了，回沖率極低。

近年有買賣經驗者

這類型的客戶，有行情觀，比較不會漫天喊價，也知道要給仲介委託，仲介才可以幫他們服務，不要笑，現在還有很多屋主是說，我給你賣，不用簽委託，你帶客人來，這些聽聽就好，做仲介一定要什麼事都白紙黑字寫下來，不要相信人性，因為對屋主來說，他只在乎誰能幫他賣好價錢。

接案最怕沒帶客戶看房，尤其是屋主自住那種，他都知道你有沒有帶看，沒帶看比死還慘，光屋主關愛的眼光就可以讓你瘋了。當你還是大品牌，屋主一堆可怕的關愛問語，一定少不了的，沒辦法，你沒有辦法符合他的期待。

整理完後，記得每週一定要跟屋主聯絡，『每週』這是最低標準，當四五個月後，你的庫存已經到15到20間去了，每天都要排時間回報，平常回報是要讓屋主知道客戶的反應，還有為什麼房子賣不掉的理由。讓屋主知道你的辛苦，屋主也是人生父母養的，當看到你一直發資料，一直帶看還賣不掉，夜深人靜，屋主就會想到一件事情：『是不是定價過高了，不然怎麼賣不掉』